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Mientras el municipio de La Plata impulsa un nuevo Código de Ordenamiento Urbano —en medio de tensiones, críticas y un clima general de incertidumbre normativa—, el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires – Distrito 1 (CAPBAUNO) presentó una mirada técnica que pone el foco en dos ejes centrales: el proceso de elaboración del Código y la necesidad urgente de garantizar seguridad jurídica, especialmente para los miles de trámites iniciados bajo la normativa vigente.
Lejos de limitarse a cuestionar, los arquitectos aportaron un conjunto de propuestas claras para mejorar el proyecto, ordenar la transición normativa y asegurar que la ciudad avance hacia un modelo urbano coherente, sustentable y viable.
En su dictamen preliminar —que no tiene carácter vinculante pero sí expresa la posición oficial del CAPBAUNO dentro del COUT— los arquitectos adviertieron que la versión del Código entregada el 30 de octubre fue “el resultado de la decisión exclusiva y unívoca de los equipos técnicos municipales”, sin la participación efectiva de actores profesionales, universidades, cámaras empresarias ni del propio Consejo de Ordenamiento Urbano y Territorial.
Esto, señalaron, contradice el espíritu del COUT como órgano asesor y de participación sectorial y abre la puerta a un Código con un sesgo excesivamente académico, poco articulado con la práctica profesional y con “riesgo de colisionar con la lógica del desarrollo económico básico”.
También cuestionaron la aceleración del proceso de consulta pública, con un plazo tan breve que convierte la instancia en “prácticamente simbólica” e insuficiente para evaluar un instrumento de semejante magnitud.
Los profesionales advirtieron que La Plata enfrenta desde hace décadas un mal endémico: cada gestión política intenta “refundar” el ordenamiento urbano, generando cuatro proyectos de Código en 25 años. Ese nivel de rotación normativa —dicen— perjudica la inversión, distorsiona el mercado y desalienta el desarrollo.
En este contexto, la institución reclama criterios estables, políticas con visión de largo plazo y un código que pueda ser ajustado gradualmente, sin reiniciar las reglas cada vez que cambia la administración.
Uno de los señalamientos más contundentes del CAPBAUNO es la ausencia de un régimen de transición entre la Ordenanza 10.703/10 y el nuevo Código. Esa omisión —afirmaron— deja miles de trámites en un “limbo normativo”, afectando derechos adquiridos y habilitando decisiones discrecionales.
Para evitar este escenario, el Colegio elaboró un documento técnico específico donde propone una Disposición Transitoria que garantice:
- La continuidad de trámites iniciados bajo la normativa anterior.
- Un plazo de un año para finalizarlos, prorrogable por única vez.
- Criterios claros para determinar qué actuaciones se consideran iniciadas.
- El reconocimiento de contratos privados celebrados hasta tres años antes.
- La prohibición de aplicar retroactivamente restricciones nuevas a expedientes ya en curso.
Esta propuesta se fundamenta en principios jurídicos sólidos: seguridad jurídica, confianza legítima y actos propios, desarrollados con claridad en el documento técnico del CAPBAUNO. Los arquitectos recuerdan que cualquier cambio de reglas debe respetar derechos válidamente adquiridos y no puede desconocer actos aprobados por el propio Estado.
El CAPBAUNO también cuestionó la lógica con la que el Código aborda el Casco Urbano. Si bien reconocen virtudes en la regulación de la periferia —especialmente respecto de urbanizaciones irregulares y áreas de riesgo hídrico—, consideran que en el casco se incorporan “conflictos innecesarios”.
Las principales críticas son:
- Reducción drástica del potencial edificatorio en áreas centrales, sin fundamentos técnicos suficientes.
- Eliminación de alturas históricas que resultan razonables para una capital provincial.
- Falta de instrumentos para armonizar preexistencias, como enrases o uso de medianeras como planos soporte.
- Incorporación del CUF (cantidad de unidades funcionales) sin calibración con otros indicadores, lo que puede orientar desarrollos hacia tipologías que no reflejan la demanda real (estudiantes, jóvenes, adultos mayores solos).
- Limitaciones basadas en riesgos de “saturación” sin indicadores objetivos que la definan.
- Ambigüedades en alturas expresadas en niveles, cuando debería definirse una línea máxima edificable en metros.
Para los arquitectos, estas restricciones afectan la oferta habitacional, distorsionan el mercado y desalientan la inversión, alejando al código del objetivo de consolidar una “ciudad compacta”.
Uno de los aportes más potentes del CAPBAUNO es la propuesta de avanzar hacia un Código Morfológico, una herramienta que permita:
- Simular volumétricamente el Casco Fundacional.
- Comprender cómo interactúan las preexistencias, las protecciones patrimoniales y las nuevas normas.
- Aplicar criterios de enrases, compensaciones volumétricas, englobamiento de parcelas y variaciones tipológicas.
Según la institución, la heterogeneidad del casco —producto de normativas superpuestas, geometrías particulares y edificios de distintas épocas— exige una mirada integral que el proyecto actual no incorpora.
Propuestas para mejorar el Código
El CAPBAUNO formula un conjunto de recomendaciones concretas:
1. Incorporar incentivos por mejoras urbanas
Eficiencia energética, mitigación del riesgo hídrico, preservación patrimonial y buena calidad constructiva.
2. Acompañar la densificación con obras públicas
No basta con reasignar indicadores: el Estado debe invertir en infraestructura, equipamientos y movilidad.
3. Regular adecuadamente los bienes protegidos
Adaptar las limitaciones a su valor patrimonial real, permitiendo intervenciones inteligentes y armónicas.
4. Accesibilidad urbana y veredas
Obligación compartida entre público y privado para garantizar continuidad peatonal y accesibilidad universal.
5. Revisión integral del sistema de estacionamiento
Coherencia con el Plan de Movilidad y criterios claros para usos, capacidad y ubicación.
6. Código Morfológico y simulaciones volumétricas
Herramientas indispensables para garantizar coherencia entre la ciudad real y la proyectada.
7. Régimen transitorio obligatorio
Para evitar vacíos legales y proteger la confianza legítima de profesionales, desarrolladores y ciudadanía.
En su conclusión, el CAPBAUNO reconoció el valor del plan en aspectos vinculados a la periferia, pero alertó que el Código —tal como está planteado— “incorpora conflictos donde no los había” y podría profundizar la inseguridad normativa que hoy frena inversiones y multiplica la incertidumbre.
En ese sentido la institución reafirmó su disposición a trabajar en mesas técnicas y aportar su experiencia territorial y profesional. La propuesta es clara: construir un Código técnicamente sólido, jurídicamente consistente y viable en su aplicación, que respete la identidad de La Plata y brinde previsibilidad para las próximas décadas.
