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El gobierno nacional decretó la Ley que beneficia a más de 9 millones de inquilinos sancionada el pasado 11 junio por el Congreso nacional ¿cuáles son las modificaciones?
El Gobierno Nacional promulgó este martes la Ley de Alquileres sancionada el 11 de junio pasado. A través del Decreto 580/2020, publicado hoy en el Boletín Oficial bajo la firma del presidente Alberto Fernández; el jefe de Gabinete, Santiago Cafiero; y las ministras de Justicia, Marcela Losardo; y de Desarrollo Territorial, María Eugenia Bielsa.
De esta manera, la Ley 27.551 modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece una nueva reglamentación para los contratos de locación tras ser sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado.
En este marco el Foro Profesional Inmobiliario compartió las principales modificaciones de la ley que regirá en todo el territorio nacional a partir de mañana.
𝐍𝐨𝐭𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚𝐜𝐢𝐨𝐧𝐞𝐬 𝐞𝐥𝐞𝐜𝐭𝐫𝐨́𝐧𝐢𝐜𝐚𝐬: Marca expresamente la total eficacia de las comunicaciones y emplazamientos por correos electrónicos en todo tipo de contratos, lo que trae agilidad, simpleza y economía a las partes.
𝐀𝐜𝐭𝐮𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧/𝐀𝐣𝐮𝐬𝐭𝐞𝐬: Se suprime la prohibición de indexar los alquileres cualquiera sea su destino. Para los alquileres habitacionales el precio solo podrá tener ajustes anuales en base a un índice que comenzará a elaborar el Banco Central de la República Argentina (no el INDEC), conformado en igual medida por el índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
𝐏𝐥𝐚𝐳𝐨 𝐌𝐢́𝐧𝐢𝐦𝐨: El plazo mínimo de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, tendrá un mínimo de 3 años (salvo las típicas excepciones del Art. 1199 del CCyC)
𝐀𝐧𝐭𝐢𝐜𝐢𝐩𝐨𝐬 – 𝐏𝐚𝐠𝐚𝐫𝐞́𝐬: En destino habitacional el locatario no abonará más de un mes de alquiler por adelantado, ni entregará pagarés u otro documento que no se vincule al contrato.
𝐃𝐞𝐩𝐨́𝐬𝐢𝐭𝐨 𝐞𝐧 𝐆𝐚𝐫𝐚𝐧𝐭𝐢́𝐚: En destino habitacional, el depósito en garantía será el equivalente al primer mes de alquiler y se devolverá al valor del último mes de alquiler, de forma inmediata al momento de la restitución del inmueble, pudiendo retener solo un importe proporcional para expensas y servicios (no por reparaciones ni pintura).
𝐑𝐞𝐩𝐚𝐫𝐚𝐜𝐢𝐨𝐧𝐞𝐬 – 𝐈𝐦𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐢𝐝𝐚𝐝 𝐝𝐞 𝐮𝐬𝐨 𝐲 𝐠𝐨𝐜𝐞: En todo los destinos los inquilinos deberán notificar al locador la necesidad de reparaciones que surjan de la calidad o defecto del inmueble originado por cualquier causa no imputable al locatario. El locador las deberá realizar dentro del plazo de 24hs o 10 días, según sean o no urgentes, luego de lo cual el inquilino podrá realizarlas y descontarlas del alquiler dando detalle. Si se ve imposibilitado el uso de forma directa o indirecta podrá el locatario rescindir el contrato o pedir la cesación del pago del precio.
𝐈𝐦𝐩𝐮𝐞𝐬𝐭𝐨𝐬- 𝐄𝐱𝐩𝐞𝐧𝐬𝐚𝐬: En todos los destinos el Locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad (Ej: Impuesto Inmobiliario), ni las expensas extraordinarias (las que quedan más definidas).
𝐆𝐚𝐫𝐚𝐧𝐭𝐢́𝐚𝐬: En las locaciones habitacionales el locatario debe proponer al menos “dos” alternativas de garantías y el locador debe aceptar “una” (entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario con recibo de sueldos, certificado de ingresos, etc.). La garantía no debe superar más de 5 veces el valor del alquiler (o 10 si es solo recibo de sueldo).
Resolución Anticipada: Mantiene en régimen actual de indemnización para todos los destinos (1 mes o un mes y medio), agregando la obligatoriedad de un mes de preaviso. En los destinados a vivienda agrega la posibilidad de que con un preaviso de 3 meses no pague indemnización.
𝐑𝐞𝐧𝐨𝐯𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧: En las locaciones de vivienda las partes con al menos 3 meses de anticipación deben comunicar su decisión de renovar el contrato y las condiciones del mismo. El silencio o negativa del locador habilita al locatario a resolver anticipadamente sin pagar indemnización.
𝐃𝐞𝐜𝐥𝐚𝐫𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐀𝐅𝐈𝐏: En todos los destinos será obligación del Locador (y facultad de las otras partes), declarar el contrato de locación ante AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos), dentro de los plazos que disponga el organismo s/reglamentación a dictarse (con un régimen de facilidades para registrar los que ya se encuentran vigentes) y bajo pena de sanción por incumplimiento y de que en caso de juicio el juez informe a la AFIP.
𝐌𝐞𝐝𝐢𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐲 𝐀𝐫𝐛𝐢𝐭𝐫𝐚𝐣𝐞: Para la resolución de conflictos en cualquier relación locativa, el proyecto establece que deberán crearse en las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo (dentro del área del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos).
𝐈𝐧𝐭𝐢𝐦𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐝𝐞 𝐏𝐚𝐠𝐨 𝐲 𝐃𝐞𝐬𝐚𝐥𝐨𝐣𝐨𝐬 𝐄𝐱𝐩𝐫𝐞𝐬𝐬: En destino habitacional exige intimación previa al desalojo por falta de pago. El procedimiento para desalojo será el más abreviado de cada jurisdicción.
𝐂𝐨𝐧𝐬𝐢𝐠𝐧𝐚𝐜𝐢𝐨́𝐧 𝐝𝐞 𝐥𝐥𝐚𝐯𝐞𝐬 𝐨 𝐩𝐚𝐠𝐨𝐬 – 𝐑𝐞𝐬𝐞𝐫𝐯𝐚𝐬 𝐝𝐞 𝐝𝐞𝐫𝐞𝐜𝐡𝐨𝐬: En toda locación el locador no puede negarse a recibir las llaves o condicionarlo (solo podrá hacer reserva de derechos), ni tampoco puede negarse a recibir un pago completo (pero si pagos parciales), pudiendo el locatario hacer consignación judicial de llaves o pagos, con gastos y costas a cargo del locador.
𝐈𝐧𝐜𝐮𝐦𝐛𝐞𝐧𝐜𝐢𝐚 𝐲 𝐇𝐨𝐧𝐨𝐫𝐚𝐫𝐢𝐨𝐬 𝐝𝐞𝐥 𝐂𝐨𝐫𝐫𝐞𝐝𝐨𝐫 𝐈𝐧𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐚𝐫𝐢𝐨: En todas las locaciones de inmuebles la intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un Corredor Inmobiliario Profesional Matriculado, a quien todas las partes le deben sus honorarios salvo protesta o pacto en contrario. Debiendo recordar que los honorarios se rigen según las leyes provinciales.
𝐀𝐥𝐪𝐮𝐢𝐥𝐞𝐫 𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚𝐥: Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad, el que será organizado por la Secretaría de la Vivienda.
